راهنمای کامل خرید و فروش ملک در دبی: همه چیز از صفر تا صد برای خریداران و فروشندگان

در این بلاگ قصد داریم به موضوع خرید و فروش ملک در دبی بپردازیم، چرا که این روزها این موضوع بسیار مورد توجه قرار گرفته است. بسیاری از افراد می‌پرسند که چطور می‌توان در دبی ملک خرید یا فروخت، چه انواعی از املاک وجود دارد و چه مراحلی باید طی شود. در این مقاله، از صفر تا صد این فرآیند را بررسی خواهیم کرد تا همه چیز برای شما روشن شود.

مقدمه: چرا دبی؟

دبی یکی از مهم‌ترین شهرهای امارات متحده عربی است و به دلیل زیرساخت‌های پیشرفته، اقتصاد پویا، بازار املاک رو به رشد و قوانین منعطف، همواره یکی از بهترین مقصدهای سرمایه‌گذاری در حوزه املاک به شمار می‌رود. با این وجود، برای تازه‌واردان به این بازار، فرآیند خرید و فروش ملک ممکن است پیچیده و مبهم باشد. بنابراین، در ادامه با ما همراه باشید تا با تمام جزئیات و مراحل آشنا شوید.

۱. آشنایی با امارات و تمرکز بر دبی

کشور امارات متحده عربی متشکل از هفت امارت مختلف است: دبی، ابوظبی، العین، رأس‌الخیمه، شارجه، فجیره، و ام‌القوین. هر یک از این امارات ممکن است قوانین و مقررات کمی متفاوتی در زمینه خرید و فروش ملک داشته باشند.

در این مقاله تمرکز خود را بر دبی می‌گذاریم، زیرا دبی با داشتن بازار املاک متنوع و بین‌المللی، شرایط بهتری برای سرمایه‌گذاری فراهم کرده است.

۲. انتخاب نوع ملک و هدف سرمایه‌گذاری

قبل از شروع به خرید ملک در دبی، لازم است هدف اصلی خود را مشخص کنید:

آیا برای زندگی می‌خواهید؟
آیا به دنبال سرمایه‌گذاری هستید؟
آیا قصد استفاده تجاری از ملک را دارید؟

انواع اصلی ملک در دبی:

الف. املاک مسکونی (Residential)

آپارتمان (Apartment)
ویلا (Villa)
تاون‌هاوس (Townhouse)
پنت‌هاوس (Penthouse)

ب. املاک تجاری (Commercial)

مغازه یا خرده‌فروشی (Retail / Shop)
انبار (Warehouse)
زمین (Plot)
دفتر کار (Office)
مرکز کسب‌وکار مشترک (Business Center)
کارخانه (Factory)

تعاریف انواع املاک در دبی

مسکونی (Residential)

آپارتمان: واحد مسکونی در ساختمان چند طبقه با ورودی مستقل، شامل اتاق خواب، آشپزخانه و سرویس بهداشتی؛ مناسب زندگی شهری و دسترسی به امکانات مجتمع‌ها.
ویلا: خانه‌ای کاملاً مستقل، معمولاً با باغ، استخر یا فضای باز؛ دارای حریم خصوصی بالا، مناسب خانواده‌ها و محیط آرام.
تاون‌هاوس: خانه‌ای چندطبقه با دیوار مشترک با خانه‌های کناری، ولی ورودی مستقل و معمولاً در مجتمع‌های gated communities قرار دارد؛ ترکیبی اقتصادی از فضای بیشتر ویلا و نگهداری کمتر.
پنت‌هاوس: واحدی لوکس در بالاترین طبقه یا طبقات بالایی برج‌ها با امکانات ویژه مانند تراس بزرگ، چشم‌انداز بی‌نظیر، سقف بلند، طراحی خاص، و گاهی آسانسور یا ورودی اختصاصی.

تجاری (Commercial)

مغازه یا خرده‌فروشی: فضای فروش کالا یا خدمات در خیابان یا مراکز خرید، معمولا در مناطق پرتردد شهری.
انبار: فضای بزرگ برای نگهداری کالاها و مواد اولیه، مناسب کسب‌وکارها و مناطق صنعتی یا لجستیکی.
زمین: قطعه زمین خالی یا آماده ساخت برای ساختمان‌های مسکونی یا تجاری.
دفتر کار: فضای اداری برای کسب‌وکارها با امکانات مشترک مانند اتاق جلسه و اینترنت.
مرکز کسب‌وکار مشترک: فضای به اشتراک گذاشته شده ویژه کسب‌وکارهای کوچک و استارتاپ‌ها، با امکاناتی مثل فضای کار، سالن کنفرانس، اینترنت پرسرعت و پذیرش.
کارخانه: سازه بزرگ صنعتی برای تولید محصولات و فعالیت‌های صنعتی.

۳. دسته‌بندی املاک بر اساس وضعیت ساخت

آماده تحویل (Ready): ملک‌هایی که ساخت آنها تکمیل شده و قابل سکونت یا بهره‌برداری هستند.
در حال ساخت (Off-plan): ملک‌هایی که هنوز در حال ساخت هستند و معمولاً با برنامه پرداخت اقساطی فروخته می‌شوند. گاهی بخشی از مبلغ بعد از تحویل پرداخت می‌شود که به آن Post-Handover Payment Plan می‌گویند.

۴. بازار اولیه و بازار ثانویه در دبی

بازار اولیه (Primary Market): خرید مستقیم از سازنده (Developer).
بازار ثانویه (Secondary Market): خرید از مالک فعلی ملک.

۵. مراحل خرید در بازار اولیه (Off-plan)

۵.۱. Expression of Interest (EOI)

وقتی پروژه‌های پرتقاضا هنوز رسماً لانچ نشده‌اند، با پرداخت EOI تمایل خود را نشان می‌دهید.

مزیت: اولویت انتخاب واحد در روز لانچ.
نکته: بررسی کنید مبلغ EOI قابل بازگشت است یا خیر. اگر قابل بازگشت باشد، معمولاً طی دو هفته تا ۴۵ روز بازپرداخت می‌شود.

۵.۲. جزئیات مبلغ و مدارک EOI

مبلغ EOI بستگی به پروژه و سازنده دارد؛ اغلب برای واحدهای معمولی بین ۵,۰۰۰ تا ۵۰,۰۰۰ درهم و برای یونیت‌های لوکس بالاتر است.
برخی سازنده‌ها EOI را از پیش‌پرداخت کسر می‌کنند.
حتماً شرایط بازگشت EOI را به صورت مکتوب چک کنید.
مدارک لازم: کپی پاسپورت، کارت اقامت (در صورت وجود)، ایمیل و موبایل. ممکن است مدارک «آدرس محل سکونت» یا «منشأ وجوه» هم درخواست شود (مطابق قوانین KYC/AML).
در پروژه‌های پرتقاضا، پرداخت EOI زودهنگام و مبلغ بالاتر، شانس تخصیص بهتر را افزایش می‌دهد.

۵.۳. انتخاب و تخصیص واحد (Allocation)

بعد از لانچ رسمی، واحد به شما تخصیص داده می‌شود. پس از تأیید، وارد مرحله پرداخت می‌شوید.

۵.۴. موارد قابل بررسی هنگام تخصیص

پلان و متراژ ناخالص/خالص
ویو، طبقه و پارکینگ
شرایط تحویل (فول فرنیش، کابینت، لوازم)
زمان‌بندی ساخت
پلن پرداخت
هزینه‌های خدمات ماهانه (Service Charges)

۵.۵. پیش‌شرط‌های سازنده

برخی سازنده‌ها قبل از صدور فرم رزرو، تکمیل KYC و تایید منبع وجه را الزامی می‌دانند.

۵.۶. پرداخت پیش‌پرداخت و هزینه‌های دولتی

پیش‌پرداخت معمولاً ۲۰٪ از مبلغ است و باید به حساب امانی (Escrow Account) واریز شود.
هزینه DLD (ثبت سند) معادل ۴٪ است که بعضی سازندگان برای جذب مشتری آن را حذف می‌کنند (DLD Waiver).

۵.۷. حساب امانی (Escrow Account)

اجباری است و طبق مقررات دبی، پرداخت‌های پروژه آف‌پلن باید به این حساب واریز شود.
برداشت از این حساب فقط پس از تأیید پیشرفت پروژه توسط تراستی انجام می‌شود.

۵.۸. پلن پرداخت اقساطی

بسته به پروژه، پلن‌ها ممکن است شامل ۲۰/۸۰، ۳۰/۷۰، ۴۰/۶۰، ۵۰/۵۰ یا Post-handover (پس از تحویل) باشد. پیش از امضا، دقت کنید که اقساط با جریان نقدی شما هماهنگ باشد.

۵.۹. کارمزدها و هزینه‌های اداری

علاوه بر ۴٪ ثبت (Oqood)، هزینه‌های اداری کوچک و «knowledge/innovation fees» وجود دارد.
در معاملات آماده، کارمزد اداری تراستی معمولاً حدود ۵۸۰ درهم است.
برخی سازنده‌ها DLD Waiver کامل یا جزئی ارائه می‌دهند.

۵.۱۰. نکات تأمین مالی

وام‌های آف‌پلن معمولاً مرحله‌ای و مطابق پیشرفت ساخت آزاد می‌شوند.
سقف LTV (نسبت وام به ارزش) محدودتر است و پیش‌پرداخت مؤثر شما باید بالاتر باشد.

۵.۱۱. فرم رزرو (Booking Form) و قرارداد خرید (SPA)

پس از پرداخت پیش‌پرداخت، فرم رزرو صادر می‌شود.
قرارداد خرید (Sales Purchase Agreement – SPA) شامل جزئیات پرداخت، زمان تحویل و شرایط فروش مجدد است.

۵.۱۲. جزئیات قرارداد (SPA)

مشخصات واحد (نوع، طبقه، متراژ، ویو)
قیمت پایه و پس از تخفیف
برنامه پرداخت و تاریخ‌های سررسید
جریمه تأخیر
تاریخ تحویل هدف
اقلام تحویلی (مشخصات)
هزینه‌های خریدار (Oqood، آب و برق، اداری)
اطلاعات حساب امانی
مهلت امضای SPA

۵.۱۳. ثبت در Oqood

پس از امضای SPA و پرداخت اولیه، معامله در سامانه Oqood اداره اراضی دبی ثبت می‌شود. هزینه ثبت معمولاً ۴٪ ارزش معامله است.

۶. صدور Oqood و اهمیت آن

حدود ۴۵ روز پس از امضای قرارداد، سند اولیه (Oqood) صادر می‌شود.
Oqood ثبت رسمی قرارداد شما در اداره اراضی دبی است و حقوق شما را تا زمان صدور سند نهایی (Title Deed) حفظ می‌کند.
هزینه‌های مرتبط: ۴٪ ارزش معامله، هزینه‌های اداری و صدور سند نهایی (حدود ۲۵۰ درهم).
پیگیری وضعیت ثبت Oqood از طریق پرتال DLD یا سازنده ضروری است.

۷. شرایط فروش مجدد قبل از تحویل (Assignment)

معمولاً باید ۳۰٪ تا ۴۰٪ اقساط پرداخت شده باشد.
دریافت NOC (گواهی عدم ممانعت) از سازنده الزامی است.

جزئیات عملیاتی فروش مجدد

آستانه پرداخت برای فروش مجدد بین ۳۰٪ تا ۵۰٪ بسته به سازنده متغیر است.
هزینه NOC معمولاً بین ۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم است و گاهی بیشتر.
کارمزدهای انتقال شامل ۴٪ DLD و کمیسیون بنگاه (معمولاً ۲٪) نیز می‌شود.
در صورت Assignment رسمی، انتقال با هماهنگی Trustee Office و پرداخت با Manager’s Cheque انجام می‌شود.
اگر وام وجود دارد، تسویه یا هماهنگی بانک‌ها باید از قبل انجام شود.

۸. چک‌لیست مدارک و نکات مهم

مدارک شخصی: کپی پاسپورت، کارت اقامت، مدرک آدرس، ایمیل و موبایل.
مدارک شرکت‌ها: لایسنس، اساسنامه، گواهی سهامداران.
چک کردن حساب امانی: نام حساب باید دقیقاً نام پروژه باشد.
بودجه‌بندی دقیق کارمزدها: ۴٪ ثبت، هزینه‌های اداری و صدور سند نهایی.
تطبیق دقیق پلن پرداخت با توان مالی به ویژه در Post-handover.
بررسی دقیق DLD Waiver و تاثیر آن روی قیمت و اقساط.

۹. مراحل خرید در بازار ثانویه (Secondary Market)

۹.۱. Form A

تکمیل از طریق پورتال اداره اراضی دبی.
فقط قیمت، اندازه و شرایط پرداخت قابل تغییر است؛ ساختار کلی ثابت است.
شامل مشخصات ملک، اقساط پرداخت‌شده، باقی‌مانده و شرایط کمیسیون.
کمیسیون معمولاً ۲٪ بر عهده خریدار است؛ گاهی فروشنده ۲٪ را برای جذب آژانس می‌پردازد.

۹.۲. جزئیات عملیاتی Form A

قرارداد اولیه بین فروشنده و آژانس است که معامله را رسمی می‌کند.
تا سه آژانس می‌توانند به‌صورت همزمان Form A را دریافت کنند.
همه مالکان باید آن را امضا کنند.

۹.۳. Form B

توافق رسمی بین آژانس و خریدار.
شامل جزئیات ملک، موقعیت، قیمت و شرایط خرید است.
برای تایید به هر دو طرف ایمیل می‌شود.

۹.۴. Form F

قرارداد خرید نهایی بین خریدار و فروشنده (Memorandum of Understanding).
شامل هزینه NOC، انتقال سند و کمیسیون‌ها.
معمولا فروشنده هزینه NOC و خریدار هزینه انتقال سند را پرداخت می‌کند.
پس از امضا، به اداره اراضی ارسال می‌شود و انتقال رسمی انجام می‌شود.

۹.۵. پرداخت ودیعه

خریدار ۱۰٪ مبلغ معامله را به صورت چک نزد آژانس می‌گذارد.
در صورت لغو معامله، مبلغ به عنوان خسارت برداشت می‌شود.

۹.۶. انتقال سند

در دفتر Trustee Office انجام می‌شود.
پرداخت نهایی با Manager’s Cheque صورت می‌گیرد.
سند به نام خریدار ثبت و صادر می‌شود.

۱۰. تفاوت ملک آماده و Off-plan در بازار ثانویه

ملک آماده: بدون اقساط، همه هزینه‌ها و قبوض باید تسویه شود تا NOC صادر و انتقال انجام شود.
ملک Off-plan: باید درصد مشخصی از اقساط پرداخت شده باشد و NOC لازم است.

۱۱. انواع مالکیت ملک در دبی

Freehold: مالک بدون محدودیت زمانی، کاملاً مالک ملک است و می‌تواند آن را بفروشد، اجاره دهد یا به ارث بگذارد. مزایایی در اخذ اقامت هم دارد.
Leasehold: مالک حق استفاده محدود (معمولاً تا ۹۹ سال) دارد و زمین مالکیت اصلی دارد. تغییرات بزرگ نیازمند مجوز مالک اصلی است.
GCC Hold: مالکیت مخصوص شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج‌فارس است، شرایطی مشابه Freehold یا Leasehold دارد ولی فقط برای شهروندان GCC در مناطق خاص.

۱۲. طرح‌های پرداخت خرید ملک در دبی و شرایط خاص آنها

۱۲.۱. پرداخت نقدی (Cash Buyer)

پرداخت کل مبلغ در زمان تحویل یا قبل از آن بدون اقساط. هیچ بدهی یا زمان‌بندی پرداخت دیگری وجود ندارد.

۱۲.۲. طرح‌های پرداخت با تعیین موعد (Fixed Payment Plans)

پرداخت بر اساس مراحل ساخت یا تاریخ‌های مشخص (مثلاً ۳۰٪ پیش‌پرداخت، ۴۰٪ حین ساخت و ۳۰٪ هنگام تحویل). مناسب کسانی که نقدینگی کافی دارند.

۱۲.۳. Post-Handover Payment Plans (پس از تحویل)

امکان پرداخت بخش قابل توجهی از مبلغ پس از تحویل (مثلاً ۲۰–۸۰ یا ۱۰–۹۰).
مدت بازپرداخت بین ۱ تا ۱۰ سال متغیر است.
مزایا: نقدینگی اولیه کم، درآمد اجاره برای پوشش اقساط، انعطاف بودجه‌بندی.
معایب: دوره طولانی پرداخت، ریسک بازار و نیاز به پیش‌بینی مالی دقیق.

۱۲.۴. مثال‌های محبوب طرح‌های پرداخت

۲۰/۸۰: ۲۰٪ در طول ساخت، ۸۰٪ پس از تحویل طی چند سال؛ مناسب خریداران با بودجه محدود.
۵۰/۵۰: نصف مبلغ هنگام ساخت و نصف هنگام تحویل؛ مناسب خریداران با نقدینگی بهتر.
۱۰/۹۰: ۱۰٪ پیش‌پرداخت و ۹۰٪ پس از تحویل با اقساط بلندمدت. مثال: ملکی ۱,۰۰۰,۰۰۰ درهمی با پیش‌پرداخت ۱۰۰,۰۰۰ و اقساط ۹۰۰,۰۰۰ طی ۷ سال (حدود ۱۰,۷۱۴ درهم ماهیانه).

۱. چگونه می‌توانم در دبی ملک خریداری کنم؟: برای خرید ملک در دبی، ابتدا باید نوع ملک و هدف خود را مشخص کنید. سپس در پروژه‌های آف‌پلن با پرداخت EOI شرکت کنید یا از بازار ثانویه ملک مورد نظر را بخرید. مراحل شامل ثبت مدارک، انتخاب واحد، پرداخت پیش‌پرداخت، امضای قرارداد و ثبت رسمی در اداره اراضی است.
۲. تفاوت بازار اولیه و بازار ثانویه چیست؟: بازار اولیه خرید مستقیم از سازنده است و معمولاً برای پروژه‌های در حال ساخت است؛ بازار ثانویه خرید از مالک فعلی ملک آماده یا آف‌پلن است.
۳. EOI چیست و چگونه کار می‌کند؟: EOI بیان علاقه‌مندی شما برای خرید واحد در پروژه‌ای در حال لانچ است که با پرداخت مبلغی، اولویت انتخاب واحد در روز لانچ را خواهید داشت.
۴. چه مدارکی برای ثبت EOI لازم است؟: کپی پاسپورت، کارت اقامت (در صورت وجود)، ایمیل، موبایل و گاهی مدارک تکمیلی مانند مدرک آدرس محل سکونت یا منشأ وجوه.
۵. مراحل تخصیص واحد در پروژه‌های آف‌پلن چیست؟: پس از ثبت EOI و لانچ رسمی، واحد به شما تخصیص داده می‌شود و باید مشخصات و شرایط را تأیید کنید. سپس پیش‌پرداخت و امضای قرارداد انجام می‌شود.
۶. پیش‌پرداخت معمول چقدر است؟: معمولاً ۲۰٪ مبلغ کل ملک است که باید به حساب امانی واریز شود.
۷. حساب امانی چیست و چرا مهم است؟: حساب امانی وجوه پرداختی شما را تا تکمیل مراحل ساخت حفظ می‌کند و سازنده بدون تأیید تراستی نمی‌تواند به آن دسترسی داشته باشد.
۸. انواع املاک مسکونی و تجاری کدام‌اند؟: مسکونی شامل آپارتمان، ویلا، تاون‌هاوس و پنت‌هاوس است؛ تجاری شامل مغازه، انبار، زمین، دفتر کار، مرکز کسب‌وکار مشترک و کارخانه است.
۹. تفاوت ویلا، تاون‌هاوس و آپارتمان چیست؟: ویلا خانه مستقل با باغ یا استخر است، تاون‌هاوس خانه چندطبقه با دیوار مشترک ولی ورودی مستقل، آپارتمان واحدی در ساختمان چند طبقه با امکانات مشترک است.
۱۰. پنت‌هاوس چه ویژگی‌هایی دارد؟: واحد لوکس در بالاترین طبقه با امکانات ویژه مانند تراس بزرگ و چشم‌انداز است.
۱۱. مراحل ثبت قرارداد چگونه است؟: پس از پرداخت پیش‌پرداخت، فرم رزرو صادر و قرارداد خرید (SPA) امضا می‌شود که جزئیات واحد و شرایط پرداخت را شامل می‌شود.
۱۲. Oqood چیست؟: Oqood ثبت رسمی قرارداد در اداره اراضی دبی است که حقوق شما را تا صدور سند نهایی تضمین می‌کند.
۱۳. چگونه می‌توان ملک آف‌پلن را قبل از تحویل فروخت؟: با پرداخت حداقل ۳۰٪ تا ۵۰٪ اقساط و دریافت NOC از سازنده، قرارداد خرید را می‌توان انتقال داد.
۱۴. NOC چیست؟: گواهی عدم ممانعت سازنده است که اجازه انتقال مالکیت را می‌دهد.
۱۵. هزینه‌های ثبت سند و انتقال مالکیت چقدر است؟: حدود ۴٪ برای DLD، کمیسیون بنگاه حدود ۲٪ و هزینه‌های اداری و صدور سند نهایی است.
۱۶. مدارک لازم برای خرید در بازار ثانویه چیست؟: کپی پاسپورت، کارت اقامت، مدارک آدرس و فرم‌های قرارداد (Form A, B, F).
۱۷. Form A, B, F چه کاربردی دارند؟: Form A قرارداد اولیه بین فروشنده و آژانس، Form B توافق بین آژانس و خریدار، Form F قرارداد نهایی خرید بین خریدار و فروشنده است.
۱۸. پرداخت ودیعه چگونه است؟: خریدار پس از امضای Form F، ۱۰٪ مبلغ معامله را به صورت چک نزد آژانس می‌گذارد که در صورت لغو معامله خسارت می‌شود.
۱۹. سند ملک چگونه منتقل می‌شود؟: با حضور طرفین و دفتر Trustee Office، سند به نام خریدار ثبت و صادر می‌شود.
۲۰. تفاوت Freehold و Leasehold چیست؟: Freehold مالکیت کامل و بدون محدودیت زمانی است؛ Leasehold حق استفاده محدود با مالک اصلی زمین باقی می‌ماند.
۲۱. مالکیت GCC Hold چیست؟: مالکیت ویژه شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس با شرایط مشابه Freehold یا Leasehold در مناطق خاص است.
۲۲. طرح‌های پرداخت در دبی کدام‌اند؟: پرداخت نقدی کامل، پرداخت مرحله‌ای با موعد ثابت و پرداخت پس از تحویل.
۲۳. مزایا و معایب Post-Handover Payment Plan چیست؟: مزایا شامل نقدینگی کم و انعطاف بودجه‌بندی؛ معایب شامل دوره طولانی پرداخت و ریسک بازار است.
۲۴. چگونه از DLD Waiver استفاده کنیم؟: برخی سازنده‌ها هزینه ثبت سند را حذف یا کاهش می‌دهند، اما باید مراقب باشید قیمت یا اقساط به نفع شما تغییر نکرده باشد.
۲۵. آیا می‌توان ملک را قبل از تحویل واگذار کرد؟: بله، با شرایط پرداخت اقساط، دریافت NOC و پرداخت هزینه‌های مرتبط می‌توان قرارداد را به فرد دیگری واگذار کرد.
۲۶. مراحل قانونی فروش مجدد ملک آف‌پلن چیست؟: گرفتن NOC، هماهنگی با دفتر Trustee، پرداخت هزینه‌ها، امضای قرارداد جدید و ثبت در اداره اراضی.
۲۷. هزینه‌های جانبی خرید ملک چیست؟: شامل ۴٪ هزینه DLD، هزینه‌های اداری، کمیسیون بنگاه، هزینه صدور سند و هزینه NOC در فروش مجدد است.
۲۸. چگونه اقساط پرداختی را مدیریت کنیم؟: پلن‌ها را پیش از امضا بررسی کنید، توان مالی بسنجید و در صورت نیاز از طرح‌های Post-Handover استفاده کنید.
۲۹. گرفتن وام برای خرید ملک آف‌پلن ممکن است؟: بله، وام‌ها معمولاً مرحله‌ای آزاد می‌شوند و سقف وام محدودتر است، پیش‌پرداخت باید بالاتر باشد.
۳۰. بهترین نوع ملک برای سرمایه‌گذاری چیست؟: بسته به هدف و بودجه است؛ آپارتمان‌ها نقدشوندگی بهتر، ویلاها ارزش افزوده و پروژه‌های آف‌پلن فرصت رشد سرمایه هستند.

تماس با ما در واتساپ

راهنمای کامل خرید و فروش ملک در دبی